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Mietpreisbremse soll Wohnungsmarkt entspannen

Dr. Isabel Caralp

Die Bundesregierung hat am 1. Oktober den Gesetzentwurf für das Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG) beschlossen. Der Entwurf wurde am 7. November im Bundesrat beraten. Die Bundesregierung kann nun zu den Änderungswünschen des Bundesrats Stellung nehmen. Anschließend entscheidet der Bundestag und das nicht zustimmungspflichtige Gesetz soll nach entsprechender Beschlussfassung im Parlament und Ausfertigung durch den Bundespräsidenten in Kraft treten.

Knappes Angebot an Wohnungen

Der Gesetzesentwurf hat die Beseitigung von zwei aktuellen und populären Problemen auf dem Wohnungsmarkt zum Ziel. Hierbei handelt es sich zum einen um den Mietpreisanstieg, der nach Ansicht des Gesetzgebers dazu führt, dass die Mieten teilweise erheblich über den örtlichen Vergleichsmieten liegen und immer schwieriger zu bezahlen sind. Zum anderen müssen die Wohnungssuchenden zusätzlich in vielen Fällen den vom Vermieter beauftragten Makler bezahlen. Beide Probleme haben ihre Ursache unter anderem in dem knappen Wohnungsangebot, welches dazu führt, dass Vermieter bei Wiedervermietungen von Wohnungen erhebliche Mietsteigerungen durchsetzen und die Maklerkosten abwälzen können.

Auftraggeber soll Makler bezahlen

Der Gesetzentwurf sieht zur Bekämpfung dieser beiden Probleme die folgenden Mittel vor:

Die Miete für Bestandswohnungen in sogenannten "angespannten Wohnungsmärkten" soll künftig bei der Wiedervermietung maximal zehn Prozent über der örtlichen Vergleichsmiete liegen dürfen (sogenannte "Mietpreisbremse"). Die Gebiete mit "angespannten Wohnungsmärkten" können von den Ländern durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren bestimmt werden. Eine zuvor zulässig vereinbarte Miete muss jedoch im Rahmen der Wiedervermietung nicht unterschritten werden (auch wenn diese mehr als 10 Prozent über der örtlichen Vergleichsmiete liegt). Ebenso von der Mietpreisbremse ausgenommen sind Wohnungen, die vor Wiedervermietung umfassend modernisiert worden sind. In diesen Fällen kann die Miete daher entsprechend den gesetzlichen Vorschriften zur Mieterhöhung nach Modernisierung im laufenden Mietverhältnis erhöht werden. Schließlich werden die Erstvermietung von Wohnungsneubauten sowie Gewerberaummietverhältnisse von den Neuregelungen nicht erfasst. Als Rechtsfolge bei einem Überschreiten der zulässigen Miethöhe sieht der Gesetzentwurf vor, dass die Vereinbarung zur Miethöhe insoweit unwirksam ist, als der zulässige Betrag überstiegen wird. Der Mieter muss den Verstoß qualifiziert rügen und kann die danach fällig gewordene überzahlte Miete zurückverlangen.

Um die Überwälzung der Maklerkosten auf die Mieter zu verhindern, führt der Gesetzentwurf das Bestellerprinzip ein. Künftig soll derjenige die Maklerprovision zahlen müssen, der den Makler beauftragt hat. Das dürfte in der Regel der Vermieter sein. Zur Vermeidung von Unklarheiten müssen Maklerverträge zukünftig in Textform abgeschlossen werden. Im Ergebnis muss ein Wohnungssuchender demnach nur dann den Maklerlohn zahlen, wenn er dem Makler einen Auftrag zur Wohnungssuche in Textform erteilt hat und der Makler anschließend ausschließlich aufgrund dieses Auftrags eine Wohnung (nach Einverständnis des Vermieters) anbietet. Umgehungsvereinbarungen sollen unwirksam sein. Eine Regelung in einem Mietvertrag zur Überwälzung der Maklerkosten auf den Mieter wäre folglich unwirksam und der Mieter könnte vom Makler die gezahlte Provision zurückfordern. Im Einzelfall zu untersuchen wäre, ob der Mieter den zu Unrecht gezahlten Maklerlohn auch vom Vermieter zurückverlangen könnte.

Mögliche Auswirkungen

Die Auswirkungen der Mietpreisbremse bleiben aufgrund der zahlreichen Ausnahmen abzuwarten. Schon nach aktueller Rechtslage darf die Miete in angespannten Mietmärkten nicht mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ebenso kann die Vereinbarung einer unangemessen hohen Miete unwirksam sein und dazu führen, dass der Vermieter ein Bußgeld zahlen muss (§ 5 WiStrG). Schließlich ist das wirtschaftliche Risiko der Vermieter durch die Rügepflicht des Mieters und die Beschränkung der Rückzahlungspflicht auf danach fällig gewordene Miete begrenzt. Dennoch befürchten viele Immobilieneigentümer eine künstliche Reduzierung der Miete und viel administrative Mühen.

Im Maklerrecht werden eindeutige und nachweisbare Vereinbarungen mit den Beteiligten an Bedeutung gewinnen. Es ist zu erwarten, dass gerade auf Vermieter außerhalb von Ballungszentren erhebliche Mehrkosten zukommen werden.

Kritik des Bundesrats

Vor diesem Hintergrund ist auch die Kritik des Bundesrates vom 7. November zu sehen. Er sieht vor allem Verbesserungspotenzial bei den Regelungen zur Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen sowie bei der Rügepflicht des Mieters. Um Anreize für Vermieter zur Falschberechnung von Mieten zu verhindern, soll nach dem Vorschlag des Bundesrats der Vermieter deshalb zur Rückzahlung überhöhter Mieten bereits von Beginn des Mietverhältnisses an verpflichtet sein.

Dr. Isabel Caralp

Das "Gesetz des Monats" wird von der internationalen Rechtsanwaltssozietät Freshfields Bruckhaus Deringer vorgestellt und von "politik&kommunikation" um Bewertungen politischer Entscheidungsträger und Stakeholder ergänzt (Foto: privat).

Ansprechpartner: Dr. Thomas Voland, LL.M., Freshfields Bruckhaus Deringer, Berlin